bild

Ronnie Andren

WD Finance Expert MP Dunleavey hjälper till att lösa de svåraste, klibbiga pengarna. Den här gången vänder hon sig till beslutet att få (eller inte få) en omvänd hypotekslån. Hon svarar på följande fråga från en läsare.

“Mina föräldrar överväger en omvänd inteckning. Är det en bra idé?”

Ann Bauer, 53 MAPLEWOOD, NJ

Anns berättelse

För ett år sedan började Anns far, Rudolph Marzano, prata om att ta ut en omvänd hypotekslån, vilket gör det möjligt för pensionärer att låna mot något av sitt eget kapital. Rudy är 86 och tar hand om Anns 83-årige mamma, Betty, som har Alzheimers sjukdom. Ann pitchar mycket, “men min mamma kommer att behöva heltidsvård vid någon tidpunkt, och min pappa vill ha mer pengar till hands”, säger hon. “Jag förstår det, men jag vet inte om det här är det bästa alternativet.”

Ann gjorde några samtal för att återställa hypoteksmäklare sig själv, men när repsna började hounding henne, blev hon misstänksam. “Jag vill inte ha någon skrupelfri mäklare för att försöka sälja mina föräldrar Brooklyn Bridge”, säger hon.

Jag berättade för Ann att hon hade rätt att vara försiktig. Omvända inteckningar har ett dåligt rykte på grund av deras höga avgifter och komplexa villkor – och det har varit bedrägerier som har riktat de äldre. Men om du är försiktig kan omvända hypotekslån vara ett legitimt sätt för en pensionär att höja kontanter och nya regler som trädde i kraft förra året har skärpt upplåningskraven för att göra dessa lån säkrare och billigare. Huvudfrågan är, är de värda det?

Mer: Identitetsstöldförsäkring-är det värt det?

Hur familjen fick det här

Liksom hos många äldre personer är de flesta av Rudys pengar i sitt hem – han har ungefär $ 400 000 i eget kapital och en $ 165 000 hypotekslån. Han får social trygghet och en liten pension, men har inte mycket i sparande. En omvänd hypotekslån är tilltalande eftersom du, i motsats till ett eget kapitallån, inte behöver göra månatliga betalningar, och du kan bo i ditt hus (lånet återbetalas när du eller dina arvingar säljer).

Men lika enkelt som omvända inteckningar kan låta på TV-reklam, det finns höga kostnader. Dessa lån kommer typiskt med orimliga avgifter och stängningskostnader uppåt, plus räntor som är 1% till 1,5% högre än vanliga hypotekslån eller bostadslån. Oavsett pengar du är kvalificerad att låna (det beror på hur mycket eget kapital du har och din ålder) går först mot att betala av ditt befintliga inteckning, så ofta är du kvar med relativt lilla pengar. Utöver det, eftersom du inte betalar huvudmannen varje månad och intresset är sammansatt, när hemmet säljs, är du (eller dina arvingar) skyldiga mycket mer än du lånade.

Eftersom dessa lån är förvirrande konsulterade jag Alan Stacy, en certifierad omvänd inteckningsledare vid ClearPoint Credit Counseling Solutions. Se rutan på nästa sida för för och nackdelar Ann och hennes familj kan väga.

Mer: Är ditt nya hus ett pengar?

Kunskap är makt

Annars pappa beslutade att priset på en omvänd inteckning var för hög efter att ha vägt för och nackdelar. “De förskottsavgifterna är löjliga och min pappa kan inte ens få tillgång till allt sitt eget kapital”, säger Ann. Rudy planerar att stanna i sitt hem så länge som möjligt och öppnar en vanlig kreditkredit som används vid behov för att hålla månatliga betalningar låga. Då, om Betty behöver flytta till ett vårdhem, så kommer han att sälja och återhämta det mesta av hans kapital.

Om Rudy ändrar sitt sinne föreslog jag ett Home Equity Conversion Mortgage (HECM), som är federalt försäkrade och i allmänhet den billigaste omvända hypotekslånen. Du kan få privata omvända inteckningar, men de brukar ha högre räntor.

Ann känner sig bra om sin pappas beslut. “Jag är glad att vi tittade på det här, men en omvänd inteckning är bara inte värd för oss”, säger hon.

Reverse Mortgage Fördelar och nackdelar

Här är vad någon som Rudy skulle kunna överväga.

Fler kreditalternativ. Du kan låna en schablonbelopp, öppna en kreditkredit, få månatliga kontanter eller en kombinationsruta. Rudy skulle kvalificera sig för en ungefär 143 000 dollar kredit, efter att ha betalat sin $ 165 000 inteckning, plus stängningskostnader och försäkring. Han kunde bara använda vad han behövde (och är skyldig, plus ränta och avgifter).

Han kunde stanna kvar. Jag föreslog att Rudy tänkte på att sälja sitt hem för att samla in pengar och därmed behålla mer av sitt eget kapital. Men Ann säger att han är orolig för svårigheterna att flytta på detta stadium av livet. (Plus, kostnaden att hyra en lägenhet i deras stad skulle vara hög, vilket inte skulle hjälpa sina kassaflöden mycket.)

Summen är liten. Om Anns pappa tar ut en klumpsumma i kontanter, skulle han kvalificera sig för 206 tusen dollar, men en del av det omvända lånet skulle först gå ut på att betala av sina befintliga inteckning på 165 000 dollar. Efter avgifter och stängningskostnader, skulle det lämna honom med bara 27.670 dollar i kontanter för att ta hand om Anns mamma.

Sammansatt intresse. Eftersom du inte betalar ut lånet varje månad, bygger intresset verkligen upp. Låt oss säga att huset säljs fyra år från och med 2018. Om Rudy bestämmer sig för att ta sitt lån på 206 tusen dollar som ett engångsbelopp på 5,06% ränta, senast 2018, med avgifter och sammanslagna räntor, kommer han att skylla en svindlande $ 282,000.

MP DUNLEAVEY, WDs personalkolonnist, är författare till Pengar kan köpa lycka.

Vi vill höra era historier! Behöver du råd om ett svårt pengar problem? Skicka ett mail till [email protected]. Du måste vara villig att bli avbildad och använda ditt riktiga namn, om du är vald.